2026년 7월 19일 기준, LIFULL HOME’S가 공개한 2026년 조사에서 도쿄 23구 중 19구의 신축 맨션 평균가격이 1억 엔을 넘었다. 비율로는 약 8할이다. 숫자만 보면 “도쿄 집값이 전부 1억 엔”처럼 읽히지만, 한국 독자가 먼저 봐야 할 부분은 평균가격, ㎡ 단가, 조사 제외 조건이 서로 다르다는 점이다.
이번 조사는 2026년 1월부터 5월까지 LIFULL HOME’S에 광고 게재된 도쿄 23구의 신축 맨션을 대상으로 했다. 2025년 1월부터 5월까지의 조사와 비교해 전기 대비도 계산했다. 전용면적 30㎡ 미만 주택과 평균 전용면적이 30㎡ 미만인 분양기는 제외됐다. 즉, 초소형 원룸까지 포함한 전체 주거비 평균이 아니라, 일정 면적 이상의 신축 분양 맨션 표본을 행정구별로 본 자료다.
19구가 1억 엔을 넘었다는 뜻
가장 비싼 곳은 지요다구로 평균가격이 3억5,150만 엔이었다. 도쿄 23구에서 유일한 3억 엔대다. 2억 엔대는 6구, 1억 엔대는 12구로 집계됐다. 평균가격 1억 엔 초과 지역은 모두 19구가 됐다.
눈에 띄는 부분은 최고가 지역보다 주변 구의 확산이다. 스미다구, 아라카와구, 이타바시구, 아다치구는 이번 조사에서 처음으로 평균가격 1억 엔을 넘었다. 스미다구는 1억3,810만 엔, 아라카와구는 1억601만 엔, 이타바시구는 1억240만 엔, 아다치구는 1억1,166만 엔으로 집계됐다. 도심 핵심부만의 문제가 아니라, 상대적으로 선택지로 거론되던 구까지 신축 가격대가 올라왔다는 신호다.
평균가격보다 ㎡ 단가를 같이 봐야 한다
도쿄 23구 전체 평균가격은 1억6,884만 엔, 평균 ㎡ 단가는 230.5만 엔이었다. 평균 ㎡ 단가는 전기 대비 111.3%로 올랐다. 전기보다 ㎡ 단가가 상승한 구는 18구로, 전체의 약 8할이다.
상승률로 보면 스미다구가 전기 대비 174.9%로 가장 컸고, 메구로구 151.0%, 분쿄구 141.1%가 뒤를 이었다. 다만 평균가격이 높아진 이유가 면적 확대인지, 단가 상승인지, 특정 고가 분양기의 영향인지에 따라 해석은 달라진다. 그래서 실제 거주나 투자 판단에서는 “몇 억 엔짜리 물건이 많아졌다”보다 “같은 면적을 살 때 필요한 금액이 얼마나 변했나”를 확인해야 한다.
한국 독자가 조심할 지점
공식 자료로 확인되는 부분은 조사 대상, 조사 기간, 19구의 1억 엔 초과, 도쿄 23구 전체 평균 ㎡ 단가 상승이다. 아직 단정하기 어려운 부분은 개별 매물의 적정가, 향후 가격 방향, 특정 구 전체의 체감 주거비다. 평균값 하나로 매수 판단을 끝내기에는 표본과 비용 구조가 너무 다르다.
첫째, 이 자료는 매매가 전체의 중위값이 아니다. LIFULL HOME’S에 광고된 신축 맨션의 평균값이다. 평균은 고가 물건에 끌려 올라갈 수 있고, 지역 안에서도 역세권, 층수, 브랜드, 면적에 따라 차이가 크다.
둘째, 환율로 단순 환산하면 체감이 흔들린다. 1억 엔은 한국 원화로 큰 금액이지만, 실제 부담은 대출 조건, 관리비, 수선 적립금, 취득 관련 비용, 거주 자격, 세금 처리까지 붙어서 결정된다. 일본 부동산을 보는 한국 투자자라면 매물 가격보다 총비용과 보유 구조를 먼저 따져야 한다.
셋째, “아직 상대적으로 저렴한 구”라는 표현도 조심해야 한다. LIFULL 자료에서는 ㎡ 단가 100만 엔대 구가 여전히 9구 남아 있지만, 그 안에서도 신축은 표본이 제한적이고 공급 상황에 따라 평균이 크게 흔들릴 수 있다. 특히 스미다구처럼 전기 대비 상승률이 큰 곳은 작년과 올해의 공급 구성이 달랐을 가능성도 함께 봐야 한다.
숫자 해석 체크리스트
- 보고 있는 숫자가 평균가격인지, ㎡ 단가인지 먼저 구분한다.
- 전용면적 30㎡ 미만이 빠진 조사라는 점을 감안한다.
- 지요다구 같은 최고가 지역보다 1억 엔을 처음 넘은 주변 구를 확인한다.
- 구 단위 평균을 개별 매물의 적정가로 바로 연결하지 않는다.
- 한국에서 비교할 때는 환율보다 총매입비와 보유비를 함께 본다.
일본 부동산 표현
| 표현 | 읽는 법 | 한국어 뜻 | 어디에 쓰나 |
|---|---|---|---|
| 신축 맨션 | 신치쿠 만숀 | 신축 맨션 | 일본 부동산 기사에서 새로 지은 분양 공동주택을 가리킬 때 쓴다. |
| 평균가격 | 헤이킨 가카쿠 | 평균가격 | 조사 표본의 가격 평균을 말하며, 고가 물건의 영향을 받을 수 있다. |
| 평균 ㎡ 단가 | 헤이킨 헤이베이 단카 | 평균 ㎡ 단가 | 면적 1㎡당 가격을 비교할 때 쓰는 지표다. |
| 전용면적 | 센유 멘세키 | 전용면적 | 개별 주택이 독점적으로 쓰는 면적을 뜻하며, 이번 조사 제외 조건에도 등장한다. |
정리하면 이번 발표의 핵심은 “도쿄 23구 중 19구가 1억 엔대 이상”이라는 제목보다, 그 숫자가 신축 분양 맨션의 광고 표본 평균이라는 점이다. 한국 독자에게는 도쿄 주택비가 넓게 올라가고 있다는 흐름은 분명한 참고점이지만, 실제 판단은 구 단위 평균이 아니라 면적, 위치, 총비용, 자금 조건까지 내려가서 봐야 한다.
자료 출처: LIFULL HOME’S 조사 발표, Livedoor News